咨询热线:4009-303-555

设为首页|加入收藏|客户留言

客观评价二十年来房地产的历史贡献

2019-11-08

一、房地产是拉动我国经济高增长的火车头

1998年国务院23号文明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,2003年国务院18号文进一步将房地产定位为支柱性产业。20年来,房地产作为我国经济发展火车头,当之无愧。一是行业体量大,对经济增长直接贡献高;二是产业链条长、关联行业多,房地产投资和消费带动一大批上下游行业发展。其中,房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业;房地产消费,既直接带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业;也明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业。2018年,房地产业增加值占GDP的比重为6.6%,房地产对上下游相关行业增加值的拉动占GDP的比重为9.2%,二者合计占比高达15.8%。

房地产提供的土地出让金和税收收入,有力支持了地方政府推进大规模基础设施建设、工业税收减免和地价补贴,帮助中国制造业在过去20年的国际竞争中脱颖而出,为国家创造大量外汇收入,使出口成为拉动经济发展的重要马车。2012至2018年,全国300城工业用地成交楼面价累计涨幅仅4.2%,而住宅用地成交楼面均价累计涨幅达178.6%。1998-2018年,全国公路、铁路里程分别由127.9万公里、6.6万公里增长至485万公里、13.2万公里。

房地产是最重要的货币创造媒介之一,推动信用扩张和经济发展。第一,我国金融体系以间接融资为主,房地产资产质量高、价值稳定,作为最重要的抵押物为信用扩张创造基础条件。2018年末,上市银行贷款余额中抵押贷款占比42%,其中四大国有银行为45%。抵押贷款超10万亿的上市银行的抵债资产中,房地产占比高达76.4%。第二,在快速工业化、城镇化阶段,大规模的房地产开发建设是经济发展、城市建设的引擎。房地产项目投资金额高、单体规模大,需要信贷支持。2018年房地产开发贷占金融机构贷款余额9.5%,支撑起相当于全社会固定资产投资18.6%的房地产开发投资。第三,在住房市场化国家,住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件的重要手段,是居民部门的主要负债,也是金融机构的重要资产投向。以美国、日本和德国为例,2017年居民住房贷款占总负债的比重分别为67.4%、64.5%和72.4%,占金融机构贷款余额的比重分别为24.1%、24.5%和39.8%。2018年我国居民住房贷款余额占居民总负债的56.4%,占金融机构贷款余额的18.9%,均低于发达国家水平。

二、房地产是地方政府进行大规模基础设施建设的主要财政来源

1994年分税制改革后,事权下沉、财权上移,地方政府财政压力加大。房地产为地方政府筹集稳定的财政收入。

房地产相关税收是地方政府的重要税收收入。与房地产相关的税种主要有11个,其中契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税为房地产专项税收。随着房地产市场迅速发展,房地产相关税收规模持续扩大。2017年房地产行业贡献地税1.3万亿,2018年5项房地产专项税共1.8万亿元,分别占当年地方本级税收收入的19%、23.7%。

土地出让金是地方政府最重要的预算外收入,也是当前单项占比最高的地方政府本级财政收入。通过房地产,地方政府以市场化的方式变现国有土地使用权的未来价值。1998年,土地出让金规模507.7亿元,占地方本级财政收入的10.2%,2018年土地出让金规模增长至6.5万亿元,占地方本级财政收入的比例提升至66.5%。

土地抵押贷款是城市政府关键的外部融资来源。房地产发展带来的巨额土地增值红利,让地方政府的土地资产大幅增值,成为重要的信贷抵押物。以自然资源部监测的84个城市为例,15年底土地融资余额达11.3万亿元。

三、房地产是我国快速城镇化的发动机

改革开放以来,我国城镇化进程进入快速发展时期。1978-2018年,城镇人口由1.7亿人增长至8.3亿人,40年间增长3.8倍;1981-2017年,全国城市建成区面积由7438平方公里增长至56225平方公里,增长6.6倍。

房地产为城市发展提供启动资金。对于尚处起步和快速扩张期的城市,除了需要提供教育医疗、环卫绿化、治安消防等政府公共服务,更亟需大规模建设道路交通、水电气暖供应、城市管网等基础配套设施,传统预算内收入难以提供充足资金。1999-2018年,全国地方本级一般公共预算支出合计148.5万亿元,而地方本级一般公共预算收入仅82.7万亿元。土地出让收入成为地方政府启动城市建设的重要财源,1999-2018年,全国土地出让收入合计43万亿元,覆盖地方本级一般公共预算支出的29%。

房地产帮助农转非人口在城镇安居乐业。一是为农业剩余劳动力提供充足的就业岗位和较高的收入水平。2018年农民工总人数2.9亿人,其中建筑业从业占比18.6%;建筑业月平均工资4209元,比农民工整体水平高13.1%。随着物管服务、房产中介、长租公寓等劳动力密集型细分领域快速发展,房地产将承接更多的农业剩余劳动力就业转移。二是为大量新增城镇人口提供住房。1998-2018年,我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程,城镇化率年均提升1.3个百分点,城镇常住人口年均增加2000万人。房地产通过市场化手段调动社会资源大规模建设住房,不仅解决了福利分房时代下的城镇住房短缺问题,还有效满足了快速城镇化产生的新增住房需求。1995年全国城镇存量住房面积尚且仅66.8亿平, 2018年大幅提升至276亿平。

房地产加速城市开发进程、提升城市开发水平。一是改善城市面貌。多样化的房地产项目为城市风貌注入多元化色彩。棚户区和旧城改造改善了城市功能和面貌,但资金需求大、协调难度高,需要房企支持。二是减轻政府统一规划和建设的压力,土地出让后除道路外的部分都可由房企完成。商业性房地产项目开发,往往还需要在红线内建设园林绿化、学校医院、社区商业等相关配套设施。三是推动新区建设和发展,加速城市扩张。政府部门需要借助房企丰富的专业开发运维经验,打造聚拢人气的商圈、环境优美的住宅区和运营规范的产业园区。

四、房地产是提高居民居住品质实现消费升级的有力保障

房改是一次供给侧改革,大幅提高了住房供给效率,激发了老百姓对居住品质的追求,展现出崭新的生活方式。

房改有效提高居民住房条件。一是家庭住房面积增加。城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米增至2018年的39平方米,增长1.1倍,年复合增幅3.8%。二是楼房占比提高,平房占比下降。2000-2015年,全国平房住户占比由63.1%降至38.7%,年均下降1.6个百分点。三是住房设施明显改善。2000-2015年,城镇家庭中拥有独立厨房的住户占比由84.7%升至92.4%,年均提升0.5个百分点;拥有独立抽水厕所的住户占比由42.1%升至74.2%,年均提升2.1个百分点。

房地产推动居民住房消费实现了多层次升级。一是购房观念升级。1998年前买公房,解决“有房住”的问题,此时消费者的观念是有房就行,多数公房没有成熟规范的小区。1998年后买带小区的商品房,实现对便民化居住服务的需求。物业管理行业也从无到有、逐渐发展成熟。进入21世纪购买品质住宅,对园林绿化、建材品质、一体化装修等提出高要求,追求更有视野的生活理念,实现“住好房”。二是消费区域升级。城市间由低能级城市到高能级城市升级,由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级;城市内由老区旧宅到新区新房升级。三是消费品牌升级。购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。2009-2018年,TOP3、TOP10和TOP20房企的市占率由3.5%、8.1%和11.8%分别增至12.6%、26.9%和 37.4%。凭借品牌溢价、精装交房、智能家居、优质物业等优势,品质住宅占据主流。以精装修为例,90年代末首次在广州、上海等城市出现,2005年恒大率先开启全精装交房的业内风潮,2018年全国全装修渗透率提升至23%以上,一线城市则提升至56%。

五、房地产是增加居民收入、财富和消费的主力军

房地产带动居民收入增长,促进居民财富增值,让居民消费能力提升、消费底气增强。第一,房地产及上下游产业链条长,吸纳大量就业人口,增加居民收入。2017年房地产业就业人数444.8万人,建筑业就业人数2643.2万人,合计占城镇就业人数的7.3%。第二,房地产是我国居民资产的压舱石,房地产市场发展带动资产增值。2000-2018年,城镇住房总价值从17万亿增长至261万亿,人均住房价值从3.7万元增长至31.4万元,分别增长14.4倍和7.5倍。

房地产为居民消费持续升级提供坚实保障。衣食住行是居民基本生存需求,在消费中优先满足。20年来,随着城镇居民收入快速增长,家庭恩格尔系数从44.7持续下降至27.7。城镇家庭消费结构发生重大变化,1985至2018年,用于吃穿用的支出占比由75.4%快速下降至40.9%,而用于居住和交通通讯的占比从6.9%大幅增加至37.3%。要实现消费的进一步升级,必须依靠居住条件的群体性成规模持续改善。房改有效激活了住房市场,1978至2018年,城镇居民套户比从0.81上升至1.09,实现了从全民蜗居到基本适居的飞跃,为消费继续升级打下坚实的物质基础,未来用于教育医疗、休闲娱乐等的支出将进一步上升。

随着全精装交房和配套完善的小区式住宅推广、家居环境改善,房地产对建材、家电家具等下游产品消费带动力大幅增强。1998-2018年,商品房销售面积由1.2亿平增长至17.2亿平,带动水泥和钢材销量由6.2亿吨增长至32.6亿吨,家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调由0.67亿台增长至5.6亿台。

来源:凤凰网房产

集团新闻 行业动态

COPYRIGHTS © 2011-2018 盛迪嘉集团 ALL RIGHTS RESERVED 粤ICP备13040000号-1

粤ICP备13040000号-1