经历了近两个月的煎熬 房地产企业终于看到了曙光

2020-05-09

在苦苦“挣扎”了两个月后，随着各地复工复产进程加快带来的售楼处开放，房地产市场逐渐复苏，这从龙头房地产企业公布的4月销售数据中可见“端倪”。不过，不同房地产企业回归正轨的步调并不一致，恒大在前四个月一直位居“优等生”行列，万科则在市场回暖的4月“逆势”下滑。

有人欢喜有人忧

经历了近两个月的“煎熬”，房地产企业终于看到了曙光。随着全国各地复工复产进程的加快，4月的房地产市场已是“春意盎然”，但因受新冠疫情影响，房地产企业1-4月累计数据仍不乐观。

房地产研究机构克而瑞发布的数据显示，2020年1-4月TOP100房地产企业全口径销售规模下滑14.5%，业绩仍然难逃“负增长”，百强房地产企业的入榜门槛同比下降了31%。从具体房地产企业来看，在截至4月末的累计销售金额排行榜中，恒大居首，超过2000亿元。单看4月，40家重点房地产企业中，20家实现了正增长，碧桂园、恒大销售金额都超过600亿元。

几大龙头房地产企业刚公布的4月份销售数据也可见“端倪”。5月6日，恒大发布公告表示，2020年4月恒大实现销售金额652.1亿元，同比增长11.6%;2020年1-4月，恒大累计实现销售金额2125.7亿元，同比增长19.4%。碧桂园连同其合营公司和联营公司在2020年4月共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约490亿元，同比增长3.76%;1-4月累计实现权益合约销售额1498.8亿元，同比下滑10.37%。

但万科和融创的销售则不尽如人意，在市场普遍回暖的4月仍“逆势”下滑。数据显示，2020年4月，万科实现合同销售金额479.5亿元，同比下滑20.3%;1-4月万科累计实现合同销售金额1858.3亿元，同比下滑11.35%。2020年4月，融创实现合同销售金额约337.6亿元，同比下滑约13.70%;1-4月，融创累计实现合同销售金额约955.2亿元，同比下滑19.72%。

值得注意的是，在房地产龙头企业4月份的成绩单中，恒大的销售回款指标最为亮眼。数据显示，2020年4月，恒大销售回款646.5亿元，同比增长70.8%，创同期历史新高;1-4月，恒大累计回款1782亿元，同比增长60.8%，接近公司2019年上半年1874亿元的回款总额，刷新同期销售及回款最高历史纪录。

销售均价全线下滑

龙头房地产企业销售金额“冰火两重天”，但销售均价却清一色出现下滑，销售面积增速高于销售金额增速。

数据显示，2020年4月，恒大销售金额同比增长11.6%，销售面积同比增长28.5%;1-4月，恒大累计销售金额同比增长19.4%;累计销售面积同比增长43%。2020年4月，碧桂园合同销售金额同比增长3.76%，合同销售面积同比增长16.07%。两大龙头销售面积增速均高于销售金额增速。

此外，2020年4月，万科合同销售金额同比下滑20.3%，合同销售面积同比下滑17.9%; 1-4月，万科累计合同销售金额同比下滑11.35%，累计合同销售面积同比下滑8.2%。2020年1-4月，融创累计合同销售金额同比下滑19.72%，累计合同销售面积同比下滑14.33%。两大企业的销售金额下滑幅度均大于销售面积下滑幅度。

据中国商报记者计算，2020年4月，恒大的销售均价同比下降约13%;碧桂园权益销售均价同比下降约10.5%;万科销售均价同比下降约2.5%。

对此，财经评论员严跃进对中国商报记者表示，几大房地产龙头企业销售均价的下滑是因为受疫情冲击的几个月内，几大龙头企业都在降价促销。目前来看，房地产市场价格并不坚挺，各地市场无论销售行情是否火热，价格水平都比去年同期偏弱，几大龙头房地产企业降价促销可促进销售回款。

克而瑞分析师朱一鸣则对中国商报记者表示，房地产企业均价下滑的影响因素很多，包括销售结构、城市分布等。疫情期间，几大房地产龙头企业促销也是其均价下滑的原因之一。不过，他认为，结构性因素才是销售均价下滑的主要驱动力。

拿地热情高涨

2020年4月，房地产市场销售回暖的同时，房地产企业拿地热情高涨。中国指数研究院发布的报告显示，2020年4月，拿地TOP50房地产企业的拿地总额为3102亿元，同比增长0.5%，环比增长105.0%;Top100房地产企业拿地总额为3882亿元，同比增长7.2%，环比增长108.9%。

从具体房地产企业来看，报告显示，2020年4月，房地产企业拿地出手阔绰，大金额地块频出，如恒大68亿元竞得广州地块，南京多宗地则分别被金地联合体以68.7亿元、华夏幸福(600340,股吧)以63亿元、万科以44亿元和融创以40亿元夺得。

值得注意的是，恒大在土地市场格外抢眼，稳居拿地金额和面积榜双榜前三。2020年1-4月拿地面积排行榜显示，恒大、绿地、碧桂园位列前三，其中，恒大以710万平方米拿地面积斩获榜首。4月，恒大拿地240亿元。其中，在北京拿地两宗，又以68亿元于广州拿地，仅一线城市拿地金额就高达130亿元;4月20日，恒大又以13.8亿元获得陕西秦汉新城八宗商住地块，面积共计1047.15亩。

此外，恒大还于5月4日和5月5日，共斥资1.58亿港元进行股份回购。对此，众多商业评论认为，恒大2020年4月和1-4月，销售回款均处于历史高位，现金充足，有底气进行拿地和股份回购操作。

严跃进认为，4月房地产企业拿地热情高涨说明最近土地市场的性价比较高，企业自身的现金流也不错，而恒大的股份回购可见其对企业未来股价的成长性有很大信心。

来源：中国商报